MAITRISER LES NOTIONS JURIDIQUES

 

Une vente, même bien menée, engendre toujours du stress… On voudrait avoir terminé au plus vite.

Vous vous sentez parfois perdu au milieu de tous ces termes juridiques, de toutes ces formalités qu’il vous faut maîtriser pour mener à bien votre vente de PAP (Particuliers à Particuliers).

Vendeur, restez serein, ce dossier a été spécialement conçu pour vous aider et vous éclairer dans vos démarches juridiques.                          

La procédure est en général la même : la première signature est généralement le compromis de vente ou la promesse de vente, qui ne conclut pas définitivement la transaction mais représente tout de même un engagement financier. L’acte authentique, sera lui, signé chez le notaire en général dans un laps de temps de 3 mois. Les questions que vous vous posez certainement :

 

• Dois-je verser de l’argent ?
• A qui et combien ?
• Que garantit la promesse de vente ?
• Que dois contenir ce document ?
• Que dois-je fournir comme document ?
• Qui paie le notaire et quoi ?
• Etc…
   

Vendeur, votre devoir d’information est vaste, et votre responsabilité est importante. Les renseignements doivent être donnés à l'acquéreur dès la signature du contrat préliminaire.
Ce dossier a été réalisé par des professionnels de l’immobilier et a pour but de vous accompagner dans votre démarche de vente. 

 

 

Sans diagnostic, pas de compromis

Toute annonce doit indiquer la « classe énergie » du bien à louer ou à vendre. Celle-ci figure dans le Diagnostic de performance énergétique (DPE) qui doit être réalisé avant la diffusion de l’annonce. Une batterie de diagnostic est prévue : la surface exacte par un métré, la présence éventuelle de termites dans certains départements, la présence d’amiante etc… À noter : il est impératif que vous ayez fait faire tous les diagnostics avant la signature du compromis.
Votre acheteur doit pouvoir faire son choix en toute connaissance de cause. Il doit pouvoir exercer ou non son droit de rétractation. Retrouvez tout ce qu’il faut savoir dans notre Bonus « Tout savoir sur les diagnostics immobiliers ».

L’Offre d’achat

L’offre d’achat est une pré-étape de l’engagement des parties. Elle n’est en aucun cas une promesse de vente ou d’achat, elle a pour but uniquement de marquer la volonté des parties. Un acquéreur se propose alors d’acquérir un bien avec ou sans négociation du prix. Si vous êtes intéressé par la proposition qui vous est faite, vous devez l’accepter en contresignant cette offre.

NB : si vous contresignez l’offre d’achat en inscrivant la mention « bon pour accord pour vente au prix de… », vous vous engagez de façon ferme dans l’acte de vente ; seul l’acquéreur reste totalement libre de poursuivre ou pas la procédure qui est engagée.

La rédaction de l'offre d'achat ne répond à aucune règle d'écriture précise. Certains éléments essentiels du contrat doivent cependant apparaître clairement :

 

• L’identification des parties à l'acte (acquéreur et vendeur) ;
• La description détaillée du bien ;
• Le prix du bien concerné ;
• Le délai de validité au terme duquel l'offre devient caduque ;
• Les modalités de la réponse du vendeur (lettre recommandée avec accusé de réception ou mail). 

Au stade de l'offre d'achat, il n'est pas nécessaire de soumettre la vente à certaines conditions (obtention du prêt, absence de servitudes…) ; celle-ci n'étant de toute façon légalement constituée qu'à la signature du compromis de vente et sous réserve de la réalisation des conditions suspensives qui y sont mentionnées.

L'offre d'achat ne doit en aucun cas s'accompagner du versement d'une somme d'argent sous peine de nullité de l'acte.

 

Tant que la promesse/le compromis de vente n'est pas signé, l'acheteur ne peut verser aucun acompte au vendeur. Il ne peut donc pas lui remettre de chèque pour bloquer l'affaire ! 

Voici un modèle d’offre d’achat : Offre Achat.pdf

 

 

La signature du compromis

 

Ce cas est le plus fréquent : Vendeur et acquéreur prennent ensuite rendez-vous chez le notaire afin de formaliser leur accord par la signature d'un compromis de vente.  On l’appelle aussi avant-contrat car c’est le document préalable à la signature définitive chez le notaire. Il doit préparer les éléments et informations qui y seront repris.  Les documents à fournir au notaire : documents a fournir au notaire.pdf

Ce compromis correspond à un engagement bilatéral sur le prix de vente et sur le bien. Si les deux parties signent, ils ne pourront se dédire sauf si une condition suspensive notifiée dans ce compromis (exemple : obtention d’un prêt) ne peut se réaliser. Dans le cas contraire, le dédit d’un acheteur ou du vendeur peut conduire à un procès et de toute façon à la perte des fonds préalablement versés (consignés par le notaire). Donc, ne signez pas à la légère ce document : c’est à ce moment-là que se conclut la vente, qui sera réitérée ensuite chez le notaire.

 

Nous vous conseillons de faire systématiquement appel à un notaire pour signer le compromis de vente. Bien qu'il ne soit pas illégal de le signer directement entre particuliers, la rédaction de ce document et la constitution du dossier relèvent de la compétence de ce professionnel. Nous vous conseillons par conséquent de prendre rendez-vous avec lui dès que vous vous serez mis d'accord avec le vendeur. En tant que professionnel du droit, il vous conseillera utilement, établira lui-même tous les actes et prendra soin d'y annexer tous les documents requis.

 

Les clauses suspensives : des exceptions à l'engagement

 

Qu'il s'agisse d'une promesse de vente ou d'un compromis, acheteur et vendeur peuvent décider d'un commun accord d'y insérer des clauses suspensives. Celles-ci permettent de prévoir la nullité de l'avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive (chacune des parties reprenant alors sa liberté). Dans ce cas, les sommes qui avaient été versées par l'acquéreur lui sont restituées. 

 

Elle ne doit pas être confondue avec la clause pénale, présente dans la plupart des compromis, selon laquelle l'acquéreur s'engage à verser au vendeur une somme à titre de dommages et intérêts forfaitaires dès lors qu'il refuse de signer la vente.

 

Voici quelques exemples :

- Obtention du crédit bancaire : l’acheteur bénéfice au minimum d’un mois à compter de la signature du compromis pour obtenir le financement nécessaire à l’acquisition. Pour invoquer le refus de prêt, l’acquéreur doit justifier d’au moins une demande de prêt qui aura été refusée par la banque
A noter : Désormais, on prévoit un délai de 60 jours pour permettre à l'acheteur d'obtenir l'offre de prêt de la banque, ou son refus, le cas échéant ! En effet, le délai de 45 jours s'avère vraiment court pour permettre à l'acheteur d'effectuer toutes ses démarches et d'obtenir l'accord formel et définitif de la banque. En d'autres termes, l'acheteur dispose de 60 jours pour faire savoir au vendeur s'il a ou non obtenu ses prêts.

- La vente d’un bien immobilier : si l’acquéreur est déjà propriétaire de sa résidence principale, il peut être amené à vendre avant d’acquérir un nouveau bien. Dans ce cas, il peut intégrer dans le compromis une condition prévoyant que la transaction ne se réalisera pas si l’acquéreur ne vend pas son bien préalablement.

- Obtention d’un certificat d’urbanisme : attestant de la constructibilité de votre projet afin d’être sûr lors de l’achat que vous pourrez faire construire à cet emplacement la maison
 

Zoom sur le délai de rétractation

Acquéreur d'un logement neuf ou ancien, vous signez un avant-contrat, promesse unilatérale ou compromis de vente : vous disposez d'un délai de sept jours (incompressible) pendant lequel vous pouvez revenir sur votre engagement (par lettre recommandée avec avis de réception). Peu importe votre motif, les sommes que vous avez versées doivent dans tous les cas vous être intégralement restituées. Ce délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise (ou de la première présentation) de la lettre recommandée avec avis de réception contenant l'avant-contrat.
À titre d'exemple, si celle-ci est expédiée le 10 du mois et que sa première présentation intervient le 12, le délai courra à compter du 13 et expirera le 19 à minuit.

 

Le versement des 10 %

A la signature du compromis de vente chez le notaire, l'acquéreur doit verser la somme maximum de 10% (l'usage est souvent de 5%) par virement bancaire sur le compte séquestre du notaire.  La somme est donc encaissée, c'est pourquoi, avant de signer le compromis, le vendeur et l'acheteur ont intérêt à s'entendre sur le montant à verser afin que l'acheteur soit sûr de disposer des fonds ! Le versement s'effectue par virement bancaire ou par chèque si le montant est inférieur à 10 000 €. Cette somme est considérée comme un acompte et viendra donc en déduction du prix de vente lors de la signature de l'acte définitif. Toutefois, si l'acheteur se rétracte dans le délai de rétractation de dix jours, il récupère la somme versée dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de sa rétractation.

 

Vérifications notaire

De son côté, le notaire vérifie un certain nombre d’informations :

– titre de propriété du vendeur
– les précédents titres de propriété
– les règles d’urbanisme, les servitudes
– la situation hypothécaire du bien
– droit de préemption urbain : cela signifie que la commune peut exercer un droit de préemption urbain pendant 2 ou 3 mois pour l’acquérir en vue de réaliser un projet d’intérêt général. Avant l’expiration de ce délai, l’acte de vente ne peut pas être signé.

 

Toutes ces démarches justifient le laps de temps séparant l’avant-contrat de la vente définitive.

 

Délai entre le compromis et l'acte définitif de vente

Vous allez devoir prévoir dès la signature du compromis le délai maximal dans lequel l'acte de vente définitif devra être signé. C'est ce que l'on appelle le délai de réalisation de la vente.

Il faut en principe compter trois mois, voire quatre, entre le compromis et la vente définitive. Une fois votre calcul fait, vous allez indiquer dans le compromis la date butoir à laquelle la vente doit être signée.

Rien ne vous interdit cependant d'envisager un délai dépassant les dix-huit mois, ou de proroger le compromis initial pour une durée qui le porte à plus de dix-huit mois. 

 

De l’appel de fond à la signature

Lorsque l'on approche de la date butoir de signature de la vente, le notaire va fixer un rendez-vous pour réunir les parties et convoquer l'acheteur et le vendeur. Mais en pratique, cela se passe de manière informelle. Le rendez-vous est fixé par téléphone ou par mail.

Une quinzaine de jours avant, le notaire demande à la banque de l'acheteur de débloquer le ou les prêts. La banque adresse alors en principe au notaire les fonds que le notaire reversera au vendeur.

Rappelons que le notaire n'est ni juge ni arbitre. Par conséquent, si un différend survient entre le vendeur et l'acheteur entre le jour où ils ont signé le compromis et celui où ils signent la vente, le notaire doit les conseiller, mais il ne peut pas leur imposer une solution. 

 

Répartition des charges de copropriété

La répartition entre le vendeur et l'acheteur est organisée par la loi de façon simple.

Celui qui est copropriétaire au moment de l'appel de fonds en est intégralement redevable. Pourtant, les ventes interviennent à tout moment au cours du trimestre, et on serait tenté de penser que le syndic va alors répartir les charges trimestrielles entre le vendeur et l'acheteur. La loi impose au contraire au syndic de réclamer le montant global du trimestre à celui qui est copropriétaire au moment de l'appel de fonds, c'est-à-dire au premier jour de chaque trimestre.

Exemple : pour une vente intervenant le 5 juin, c'est le vendeur qui est redevable des charges du deuxième trimestre. L'acheteur recevra, quant à lui, l'appel de fonds des charges du troisième, à régler le 1er octobre.

 

 

LA SIGNATURE DE L'ACTE AUTHENTIQUE

 

Encore du stress mais le plus gros est fait ! L'acte de vente doit être signé devant un notaire. Il doit assurer la publicité foncière en publiant l'acte de vente au fichier immobilier situé au Service des hypothèques (ex-Conservation des hypothèques) dont dépend le bien.

La remise des clés se fait lors de la signature de l'acte de vente, sauf si l'acquéreur et le vendeur en décident autrement. Le notaire ayant rédigé l'acte de vente en garde un original, appelé la minute. Il doit remettre une copie à l'acquéreur qui doit la conserver.

Vous devez apporter : une pièce d’identité, afin de prouver qui est qui. Pour le reste tous les documents sont normalement contenus dans la copie de l’avant- propos que possède déjà le notaire si vous avez signé la promesse chez lui.