Vendre un logement loué : y a-t-il un préavis ?

vendre un logement loué

 

Vous êtes le propriétaire d’un logement en location et vous souhaitez à présent le vendre !

Je ne vais pas vous le cacher : vendre un bien qui est déjà occupé est souvent plus difficile que de vendre un logement vide. Difficile mais pas impossible !

En fait, ce qui rend la vente peut être un peu plus laborieuse, c’est que le champ de la demande va être considérablement réduit. En effet, est-ce qu’un couple qui cherche à s’installer va être intéressé par votre bien ? La réponse est non malheureusement.

En proposant un bien déjà occupé sur le marché, on s’adresse aux investisseurs immobiliers, ceux qui veulent acheter pour investir dans la pierre. On ne cible donc qu’un seul type d’acheteurs, une partie réduite de la demande sur le marché donc.

Il va donc falloir prendre une décision : soit vous mettez votre bien occupé par le(s) locataire(s) sur le marché, soit vous faites en sorte de vendre le logement vide.

1) Si vous décidez de vendre votre bien loué

Vous vous adressez donc à un marché plus restreint, celui des investisseurs immobiliers. Il vous faut savoir qu’on observe une décote sur le prix de vente : elle peut être entre 10 à 20 %. Cela va dépendre du loyer, de la durée restante du bail, de l’âge du locataire…

Notre conseil : si vous vous lancez dans la vente de votre bien, informez-en votre locataire par écrit ou directement en face à face. Vous n’êtes pas tenu de le faire d’un point de vue légal mais c’est quand même plus correct vis-à-vis du locataire !

SI vous vendez votre bien loué, le contrat de location est maintenu avec toutes les conditions qu’il comprenait. Il convient alors au nouveau propriétaire d’aller se présenter au locataire.

2) Si vous décidez de vendre votre bien « vide »

Dans ce deuxième cas, vous avez pris la décision de louer votre logement « vide », c'est-à-dire libre de tout locataire. Le but, c’est qu’il n’y ait plus de locataire dedans pour pouvoir le vendre (sans décote cette fois).

Deux solutions s’offrent à vous :

A) Soit vous attendez la fin du bail et vous donner congé au locataire

Vous devez lui envoyer un préavis (« congé pour vendre ») par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier au moins :

  • 6 mois (pour une location vide) avant la fin du bail.
  • 3 mois (pour une location meublée) avant la fin du bail.

Votre locataire a la possibilité de quitter le logement quand il le veut pendant les mois de préavis. Il ne payera alors que les loyers des mois occupés.

Et là, ami vendeur, vous allez me dire « Est-ce que mon locataire peut racheter mon bien s’il le souhaite ? ».

  • Si vous louiez votre logement comme une location meublée : vous n’êtes pas légalement obligé d’envoyer une offre de vente à votre locataire.
  • Si vous louiez votre bien en tant que location vide : au moment où vous adressez le préavis, vous êtes tenu d’y ajouter une offre de vente que le locataire peut accepter pendant les deux mois qui suivent l’envoi. Le locataire est alors prioritaire sur les autres acheteurs. Au-delà du délai, l’offre n’est plus valable.

À savoir : vous voulez vendre votre logement vide et donc organiser des visites ? Votre locataire est obligé de laisser visiter le logement au moins deux heures par jour ouvrable. 

B) Soit vous entretenez de bonnes relations avec votre locataire et vous pouvez essayer de vous arranger à l’amiable avec lui.

La solution de dernier recours c’est de négocier avec lui pour qu’il parte de l’appartement de lui-même. Tentez de trouver un terrain d’entente : lui payer le déménagement, lui trouver un autre logement… Si c’est votre dernière chance, ça vaut le coup d’essayer !