TOUT SAVOIR SUR LES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS

Qu’est-ce qu’un Diagnostic immobilier ?

 

Le diagnostic immobilier est une démarche par laquelle un diagnostiqueur professionnel évalue un bâtiment selon des indicateurs propres à l’objet de l’étude. Plusieurs domaines sont obligatoires en France, en fonction de l’année de construction du bien, de sa localisation, du type de transaction, et de l’ancienneté des installations d’énergie. Cela peut intervenir avant (ou après) une vente ou la location d’un bien ou bien la réalisation de travaux. Cela aboutit à un bilan appelé DDT, Dossier de Diagnostics Techniques.

Ces documents doivent être remis au plus tard le jour de la signature du contrat de vente ou de location. Excepté le DPE (diagnostic de performance énergétique), qui doit être réalisé au moment de la parution de l’annonce immobilière. La réalisation des diagnostics immobiliers est à la charge du propriétaire du bien.

Que Risque-t-on ?

L’absence de DPE n’entraîne pas de sanction, car ce document a pour vocation d’informer les acquéreurs et les locataires sur la consommation d’énergie du logement.

En revanche, ne pas produire certains diagnostics, comme par exemple le contrôle de l’amiante ou des termites, peut être lourd de conséquences pour le vendeur. Si après la vente, la santé d’un acquéreur est affectée par la présence de plomb ou d’amiante, le propriétaire risque d’être mis en cause, et poursuivi. Il ne pourra pas s’exonérer de la garantie des vices cachés (fournie par la réalisation de diagnostics par un professionnel). L’acheteur peut demander l’annulation de la vente ou la diminution du prix, voire des dommages et intérêts, s’il estime avoir subi un préjudice en raison d’un défaut de logement. Bien entendu, l’affaire devra être portée devant la justice, et compte tenu des sommes engagées, le tribunal de grande instance sera le plus compétent la plupart du temps.

 

Un acheteur peut-il faire insérer une clause suspensive dans le compromis de vente s’il manque un diagnostic ?

En effet, rien n’interdit à l’acheteur d’exiger une telle clause si au moment de la signature du compromis, le vendeur ne peut pas présenter la totalité des diagnostics requis. Cette clause devra stipuler, par exemple, que la vente deviendra caduque en cas de découverte de revêtements du plomb. L’absence de certains diagnostics peut conduire à l’annulation de la vente ou à une réduction de prix.

Vous l’aurez compris, la réalisation des diagnostics est une étape à ne surtout pas négliger !

 

 

Le diagnostic d’Amiante

Reconnu comme étant un matériau fortement cancérigène, son utilisation est interdite en France depuis 1997. Il était largement utilisé pendant des décennies pour l’isolation thermique, phonique et comme protection anti-incendie. Il est à ce jour encore responsable de nombreux cancers et maladies professionnelles. Attention, l’amiante doit être recherchée qu’une fois que l’on est formé et équipé pour. Les diagnostics d’amiante doivent être réalisés sur tous les logements construits avant 1997.

Un certificat mentionnant la présence ou l’absence d’amiante doit être annexé à la promesse de vente et à l’acte notarié de vente. L’absence de ce document n’empêche pas la vente, mais le vendeur est tenu à l’égard de l’acheteur de garantir le vice caché que pourrait constituer la découverte ultérieure d’amiante.

 

Le diagnostic Plomb

Le plomb était souvent utilisé dans les peintures intérieures et extérieures. Quand elle se dégrade, la peinture laisse échapper de la poussière de plomb qui est nocive, surtout pour les femmes enceintes et les jeunes enfants. Il est à l’origine du saturnisme, une intoxication qui peut provoquer des douleurs abdominales, des anémies ou encore de l’hypertension artérielle ! Le code de la santé publique impose au propriétaire vendeur d’un bien immobilier de produire un Constat de Risque d’Exposition au Plomb (Crep) dès la signature de la promesse de vente, si le bien mis en vente est habité et s’il a été construit avant le 1^er janvier 1949. Ces contrôles visent les revêtements (peintures, enduits…), susceptibles de contenir du plomb.

 

Le diagnostic Termites

Il faut savoir que plus de la moitié du territoire Français est concerné par l’infestation des termites. Une carte des départements infestés est dressée et régulièrement mise à jour par les services préfectoraux. Dans les départements désignés par arrêté préfectoral, les vendeurs sont tenus de faire dresser (par un professionnel) un état parasitaire, afin de voir s’il y a présence ou absence de termites. Les termites sont des insectes dits xylophages qui se nourrissent de bois et détruisent les charpentes des biens de l’intérieur. Une commune met en place un arrêté dès lors que des termites sont trouvées dans une maison ou un appartement. Le rapport issu de l’expertise n’est valable que 6 mois, ce qui peut être gênant lorsque le délai entre la promesse de vente et la vente est long.

La détection de ces petites bêtes n’interdit pas la vente et n’oblige pas les propriétaires à se mettre en chasse, mais cela jouera évidemment sur le prix ! Quelques fois, il vaut mieux traiter le logement et tenter de le vendre un peu plus cher après un nouveau diagnostic.

 

Le diagnostic État parasitaire

Ce diagnostic recherche la présence de champignons lignivores et d’insectes à larves xylophages. Ce diagnostic est complémentaire à celui des termites, et ne peut en aucun cas le remplacer. L’état parasitaire n’est pas obligatoire mais fortement recommandé dans certaines régions à risques qui favorisent le développement de ces parasites du bois.

 

Le diagnostic Gaz

Le diagnostic des installations intérieures au gaz à usage domestique date du 1^er novembre 2007. De très nombreux points de contrôles sont prévus à travers quatre domaines :

-          La tuyauterie fixe

-          Le raccordement en gaz des appareils

-          La ventilation des locaux pour les appareils non étanches et non raccordés

-          La combustion

Selon le code de la construction et de l’habitation « cet état devra être annexé au dossier de diagnostic technique pour les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel ou GPL de plus de quinze ans. Il concernera exclusivement la partie privative du lot et permettra de réaliser un diagnostic précis sur l’état de l’installation de gaz du bien à vendre ».

 

Le diagnostic Électricité

Obligatoire depuis le 1^er janvier 2009 pour les installations réalisées il y a plus de quinze ans, ce diagnostic vise à lutter contre les risques d’incendie dans les immeubles détériorés. L’article du Code de la construction et de l’habitation indique que, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation, un état de l’installation intérieure d’électricité devra être effectué par un opérateur certifié. Ce diagnostic est valable 3 ans.

 

Le diagnostic Loi Carrez

Il faut savoir qu’avant 1997, la loi n’obligeait pas le vendeur à indiquer dans son annonce la superficie de son appartement. Le propriétaire pouvait juste indiquer le nombre de pièces, et laisser le soin à l’acheteur d’apprécier l’espace et se projeter avec ses meubles. Le vote de la loi en 1996 a lancé le premier diagnostic immobilier, celui-ci atteste de la surface privative d’un bien. Il ne prend pas en compte les parties d’un logement dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre, ni les caves, garages et parkings.

Le vendeur est désormais obligé de communiquer la superficie exacte de son logement. La généralisation des métrages permet ainsi aux acquéreurs de comparer, et d’acheter en connaissance de cause.

Ce diagnostic est obligatoire pour les lots en copropriété construits. Les propriétaires de maisons individuelles isolées en sont dispensés, tout comme les appartements vendus sur plan.

 

Le diagnostic Surface Habitable

Mis en place suite au vote de la loi Boutin, il est différent du diagnostic Loi Carrez et ne peut pas être utilisé à sa place. Il mesure la surface de plancher d’un bien et ne tient pas compte des combles non aménagés, des caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas, etc.

 

Le DPE ou Diagnostic de Performance Energétique

L’État français a mis en place un Plan Climat pour diviser les émissions de CO2 par 4 d’ici 2050, et le DPE est un des dispositifs de ce plan. Il est obligatoire et doit être annexé à la promesse de vente ou à l’acte définitif depuis le 1^er novembre 2006. A savoir que, depuis le 1^er janvier 2011, il est obligatoire d’afficher l’étiquette du rapport du DPE dans son annonce immobilière, et ce quel que soit le support : sur Internet, sur magazine, ou en agence. Il est donc très important de faire ce diagnostic avant la mise en vente du logement.

Le DPE indique la quantité d’énergie effectivement consommée (estimée), lors de l’utilisation normale du bâtiment, ou bien d’une de ses parties. Cette performance, bonne ou mauvaise est ensuite classée. A chaque logement est attribuée une « étiquette » classant la consommation et la quantité de gaz à effet de serre émise sur une échelle de « A » à « G », la meilleure note A correspondant aux consommations les plus faibles.

 

L’ ERNMT ou État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques

Ce document (qui n’est pas un diagnostic), a pour objectif d’informer les futurs acquéreurs des risques au droit d’un terrain bâti ou non bâti. Depuis le 1^er juin 2006, tout vendeur se trouve, selon la situation géographique de son bien, obligé d’annexer au contrat de vente un état des risques ainsi qu’une déclaration des sinistres pour lesquels il a été indemnisé le cas échéant.

La loi du 30 juillet 2003 sur les risques technologiques et naturels prévoie cette double obligation pour tout bien immobilier bâti ou non bâti situé à l’intérieur du périmètre d’un plan de prévention des risques naturels ou technologiques, ou en zone sismique règlementée.  Les biens ayant fait l’objet depuis 1982, d’une ou plusieurs indemnisations après un évènement reconnu comme catastrophe naturelle sont également concernés. Le non-respect de ces deux obligations peut entraîner une diminution du prix ou l’annulation de la vente.

Quelle est la durée de validité des diagnostics, et qui concernent-ils ? 

Chaque diagnostic a sa propre durée de validité devant être respectée pour mener à bien une transaction immobilière à terme. Ces durées peuvent varier de 6 mois jusqu’à illimitée selon le diagnostic … Il convient avant tout de faire la liste exhaustive des diagnostics nécessaires pour la vente de son logement.

 

 

 

 

Que faire en cas de Diagnostic Positif ?

Mon diagnostic plomb est positif

Si le diagnostiqueur conclut à la présence de particules de plomb et que le support est dégradé, le propriétaire a pour obligation de réaliser des travaux pour supprimer le risque d’exposition. Alors que le diagnostic plomb n’a pas de durée de validité s’il est négatif, dans le cas où il est positif il doit respecter une validité d’un an pour la vente.

 

Si le rapport conclut à la présence d’amiante c’est cette note qui détermine ce qui doit être fait. Dans le cas d’un bon état, un contrôle tous les 3 ans est demandé. Dans le cas d’un état dégradé, le propriétaire du bien doit engager des travaux de retrait ou de confinement dans les 3 ans. Des mesures préventives sont données par le diagnostiqueur pour les autres matériaux.

 

Dans le cas où le bien est infesté de termites, le propriétaire doit avertir la mairie de sa commune dans un délai d’un mois. En effet, un arrêté est levé dès lors qu’au moins un bien de la commune est infesté. La propagation de termites étant rapide, il est indispensable de réagir rapidement pour protéger les autres biens. Pour éviter ceci, la mairie est en droit d’imposer des travaux de désinfection au propriétaire. Si le délai choisit par la municipalité n’est pas respecté, elle peut engager des travaux à la place du propriétaire et à ses frais !

 

Sachez que la loi n’oblige qu’à la détection, pas à effectuer les travaux qu’entraîneraient la présence de termites, de plomb ou d’amiante, mais la seule information permet à l’acheteur de faire son choix en connaissance de cause et de négocier sur des bases réelles.

A qui faut-il faire Appel pour réaliser ses diagnostics ?

Comment ne pas se perdre dans cette forêt d’experts et de « pseudo-experts », et ne pas payer trop cher des prestations peu fiables ?

Depuis le 1^er novembre 2007, ces experts doivent, pour exercer leur activité, être obligatoirement certifiés après avoir été audités par un organisme agréé auprès du ministère du Logement. Assurez-vous que le diagnostiqueur qui vient chez vous a bien toutes ses certifications ! En effet, les coûts de formation étant chers, certaines sociétés envoient des salariés non certifiés. Si le diagnostiqueur n’est pas certifié, vos diagnostics seront caducs et vous ne serez pas assuré !

Assurez-vous également que la société de diagnostic a bien souscrit une assurance responsabilité civile comme la loi le prévoit. L’attestation de cette assurance doit vous être remise avec les rapports des diagnostics immobiliers.

 

Comment les contacter ?

Agents immobiliers, notaires, sites internet, journaux, vous proposent des centaines d’adresses. Si vous avez un intermédiaire de confiance, suivez ses conseils car il a déjà pu tester la fiabilité de ces professionnels. Si non, vous pouvez vous-même faire votre étude de marché, et surtout ne pas choisir automatiquement le moins cher, car il pourrait être le plus mauvais.

Autrement, avant de contacter un professionnel, vous pouvez vous renseigner auprès de l’un des deux syndicats de la profession : la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (Fidi) ou la Fédération du diagnostic du bâti (Fneci). Il est également judicieux d’aller sur le site du ministère du Logement qui publie la liste de tous les diagnostiqueurs certifiés.

 

Combien cela coûte de faire les diagnostics ?

Les tarifs des diagnostiqueurs sont libres, les vendeurs ont donc intérêt à faire jouer la concurrence en contactant plusieurs professionnels et obtenir des devis. Les différents prix pratiqués s’expliquent principalement par le temps sur place, le recours systématique ou non à des diagnostiqueurs certifiés, la qualité de service et l’importance des assurances qui vous protègent.

 

Vérifier la liste des diagnostiques prévus

Vous devez vous assurer que le prix proposé par le diagnostiqueur correspond à votre besoin. Il ne faut pas hésiter à demander une confirmation écrite du prix et des diagnostics qui seront réalisés.

 

Réaliser tout en une seule fois

Bien que seul le DPE soit obligatoire à la mise en vente, tous les autres diagnostics deviendront obligatoires à la signature de la promesse de vente. Il est donc recommandé de réaliser tous les diagnostics en une seule fois : cela permet d’économiser sur les frais de déplacement du diagnostiqueur.

Le coût des diagnostics dépend du nombre de contrôles à réaliser. Les tarifs varient selon les régions et la superficie du logement. Comptez minimum 400 à 500 € pour un deux pièces jusqu’à plus de 1000 € pour une maison.

Peut-on Réutiliser les diagnostics ?

Les diagnostics doivent être à votre nom pour être assuré

Il faut faire attention, car si votre acquéreur se retourne contre vous pour contester les informations transmises dans les diagnostics, vous ne pourrez pas vous retourner à votre tour vers votre diagnostiqueur s’ils ne sont pas à votre nom.

 

Le contexte doit être le même

Un diagnostic utilisé dans le cadre d’une location ne peut pas toujours être réutilisé pour une vente. Par exemple, un DPE réalisé pour une location ne sera pas valable pour une vente, mais à l’inverse, le DPE réalisé dans le cadre d’une vente peut être utilisé pour une location.

 

Réalisation de travaux

Il faut savoir que les résultats des diagnostics peuvent être fortement influencés par des travaux réalisés.  Ainsi, une surface Carrez peut diminuer ou augmenter avec par exemple l’installation de placards dans les chambres ou la rénovation d’une lingerie en sous-sol. La performance énergétique du bien peut aussi changer en fonction des travaux (verrière, menuiseries, remplacement de chaudière, etc.)